Qué está pasando con el catastro y el predial en Colombia

Colombia está viviendo una crisis que dejó de ser técnica para convertirse en social, económica y política. Las protestas, los bloqueos y el malestar ciudadano no nacen de la nada, sino de una cadena de decisiones que hoy están pasando factura. Para entender lo que realmente está ocurriendo, vale la pena responder, con rigor, las preguntas clave.

¿Quién es el principal responsable?

No todos tienen la misma responsabilidad, pero sí hay un detonante claro. El origen del problema está en el Gobierno nacional, que en el Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026 (Ley 2294 de 2023) incluyó una disposición para acelerar la actualización catastral en el país, buscando corregir un rezago de más de 15 años en muchos municipios.

Esa decisión se materializó en diciembre de 2025, cuando el Instituto Geográfico Agustín Codazzi expidió la Resolución 2057, aplicando ajustes masivos en los avalúos de cientos de municipios. El impacto se sintió en 2026, cuando los ciudadanos comenzaron a recibir los nuevos cobros del impuesto predial. A partir de ese momento, una política técnica se convirtió en un problema económico y social.

Sin embargo, la responsabilidad no termina ahí. El Congreso aprobó ese marco dentro del Plan de Desarrollo y, posteriormente, no logró sacar adelante una ley que estableciera límites claros al incremento del predial. En paralelo, muchos alcaldes y concejos no tomaron medidas para mitigar el impacto. En consecuencia, la política se activó desde el nivel nacional, pero el sistema en su conjunto falló al no contener sus efectos.

¿Qué papel tienen los alcaldes y los concejos municipales?

El papel de los gobiernos locales es determinante, aunque no siempre visible para la ciudadanía. En Colombia, el impuesto predial es un tributo territorial, lo que significa que las tarifas, los rangos y los posibles alivios los definen los concejos municipales, generalmente a iniciativa de los alcaldes.

Esto implica que sí existía margen de maniobra para reducir el impacto. Los municipios podían ajustar tarifas, establecer topes o diseñar esquemas de transición que evitaran incrementos abruptos. Sin embargo, en muchos casos esas decisiones no se tomaron, lo que permitió que el aumento en los avalúos se trasladara directamente al impuesto sin ningún tipo de amortiguación.

Por esta razón, aunque la política tiene origen nacional, su impacto final en el bolsillo de los ciudadanos también depende de decisiones locales que, en varios territorios, fueron insuficientes o inexistentes.

¿Este problema viene de ahora?

No, el problema tiene un origen estructural. Durante años, Colombia operó con un catastro desactualizado, con municipios que llevaban más de una década sin revisar los valores de los predios. Esto generó distorsiones significativas, donde propiedades de alto valor pagaban impuestos muy por debajo de su realidad económica.

Actualizar el catastro era, por tanto, una necesidad evidente. Sin embargo, el error estuvo en la forma en que se ejecutó esa actualización. Pasar de valores rezagados a valores cercanos al mercado en un periodo corto, sin mecanismos de transición, generó un choque que el sistema no estaba preparado para absorber.

El problema no fue corregir la información, sino hacerlo sin considerar adecuadamente las consecuencias económicas para los contribuyentes.

¿Qué pasó con el famoso tope del 300%?

El riesgo de incrementos desproporcionados fue identificado por el propio Gobierno, que impulsó un proyecto de ley para establecer límites al crecimiento del impuesto predial. En ese debate se plantearon topes que buscaban evitar aumentos excesivos, incluyendo escenarios donde el incremento estuviera acotado por porcentajes definidos.

No obstante, ese proyecto no prosperó y terminó archivado en el Congreso. Esto dejó un vacío importante, ya que la política de actualización catastral continuó avanzando sin un marco legal robusto que protegiera a los contribuyentes frente a aumentos abruptos.

En otras palabras, el problema fue anticipado, pero no se logró una solución a tiempo, lo que permitió que el impacto se materializara sin control suficiente.

¿Por qué estalló todo ahora?

La crisis estalló en 2026 por una razón concreta y predecible: la llegada de los nuevos cobros. Mientras el tema se mantenía en el ámbito técnico o normativo, no generaba una reacción masiva. Sin embargo, cuando los ciudadanos comenzaron a recibir facturas con incrementos significativos, el problema se volvió tangible.

En distintos municipios se reportaron aumentos que multiplicaban varias veces el valor del impuesto anterior, lo que generó una percepción generalizada de desproporción. En ese momento, la política dejó de ser un debate técnico y se convirtió en un asunto de impacto directo sobre la economía de los hogares, lo que explica la intensidad de la reacción social.

¿Cuál es el problema de fondo?

El problema de fondo es una desconexión entre el valor del patrimonio y la capacidad de pago. El catastro mide el valor de los predios, pero el impuesto predial se paga con los ingresos de las personas, y esas dos variables no necesariamente evolucionan al mismo ritmo.

Una persona puede ver incrementado el valor de su propiedad en el papel, sin que sus ingresos hayan crecido en la misma proporción. Sin embargo, el impuesto se ajusta de manera inmediata con base en ese nuevo avalúo. Esa falta de correspondencia genera cargas que, en muchos casos, resultan difíciles de asumir.

Este desajuste es el núcleo de la crisis actual y explica por qué la reacción social ha sido tan amplia.

¿Cuál es la solución real?

La solución no pasa por desmontar el catastro, sino por corregir su aplicación. Se requieren límites claros al crecimiento del impuesto predial, especialmente en los casos donde los incrementos han sido abruptos.

También es necesario diferenciar entre grandes propietarios, predios improductivos y pequeños dueños de vivienda o productores rurales, para evitar que todos sean tratados bajo un mismo criterio. Adicionalmente, es fundamental implementar mecanismos de transición que permitan distribuir el ajuste en el tiempo.

No es razonable que en un solo año se cobre lo que no se cobró durante décadas. Una política pública debe ser técnicamente correcta, pero también socialmente viable.

Conclusión

Colombia no está en crisis por el catastro. Está en crisis por cómo se aplicó. Entender esa diferencia es fundamental para construir soluciones reales y evitar que una política necesaria termine generando un problema social de gran escala.